Os FIIs de shoppings já foram o destaque da indústria em 2023, com performance positiva em 30,6%. O Ifix, índice de referência para o setor, teve resultado de 15,5% no mesmo período. Em relatório, a área de research de FIIs do BTG Pactual, aponta que o desempenho dos shoppings foi impulsionado pelo “aumento do volume de vendas, elevação da ocupação e por estratégias de reciclagem de portfólio”. Em suas projeções para 2024 no setor, a XP destacou os segmentos de shoppings, logística, varejo e lajes corporativas.
Na carteira recomendada de FIIs do Itaú BBA para janeiro, os analistas da casa substituíram um fundo de logística, o Vinci Logística, pelo XP Malls, afirmando que a decisão de aumentar a exposição em shoppings se deu porque o setor vem “apresentando números sólidos e endereçando seus principais problemas ao longo dos últimos meses”. O portfólio sugerido tem exposição total de 15% ao segmento, sendo metade no XP Malls e metade no HSI Malls.
Ao observar a relação entre preço das cotas dos fundos e do valor patrimonial dos imóveis, o desconto no segmento se fechou. O valor de mercado ficou 2,4% menor que o patrimonial, em média, enquanto os fundos “de tijolo” como um todo ficaram aquém, em 5,5%. Outro indicativo do momento bom dos FIIs de shoppings é que quatro grandes fundos – XP Malls, HSI Malls, Gazit Malls e Capitânia Malls – estão realizando novas emissões.
Para Marcio Rocha, sócio e gestor de investimentos imobiliários da WHG, os fundos de shoppings começam o ano em uma posição favorecida. “O segmento demonstrou, após três anos desafiadores, que é resiliente. Recentemente, vimos captações, além de boas oportunidades de aquisições de ativos. Com isso, a gente acredita que os fundos estão preparados para seguir aumentando os portfólios.”
Leonardo Garcia, analista do iTrix, também afirma estar confiante com os segmentos de shoppings, além de varejo e logística, por conta da inflação mais controlada, que traz melhores perspectivas econômicas. Ele diz ver o valor do imóvel e dos aluguéis subindo enquanto as cotas dos fundos ainda não acompanham, o que indica que há potencial valorização das cotas.
No fundo KFOF11, que possui cerca de R$ 450 milhões de patrimônio líquido (PL) e quase 20 mil cotistas, cerca de 70% da carteira está alocada em fundos de tijolo – que investem em imóveis físicos – e 30% em fundos de papel – que investem em títulos de dívida. Dentro da parcela em tijolo, os destaques são nos segmentos de shopping (23%), logística (15%) e escritórios (14%), conta Simon, da Kinea.
Demais segmentos
Outros fundos que se aproveitam do cenário de melhora econômica são os ligados ao varejo – em especial o varejo alimentício, “que vai estar sempre ali, com crise ou sem crise”, destaca Vinícius Araújo, especialista de Relações com Investidores da TRX Investimento. Na gestora, o carro-chefe é o fundo híbrido TRXF11, conhecido no mercado como “fundo de varejo”, pois grande parte de seus mais de 50 imóveis está nesse segmento – locados para inquilinos como Pão de Açúcar, Assaí, Leroy Merlin, Obramax, Grupo Mateus e Carrefour. O FII possui cerca de R$ 1,6 bilhão de PL e 126 mil cotistas.
“Logística vai muito bem, com baixíssima vacância. Não vemos grandes ofertas de novos galpões que podem aumentar a vacância de maneira relevante ou fazer baixar o preço”, afirma Simon. Ele diz ver alguns fundos “girando o portfólio”, o que pode trazer surpresas positivas em dividendos para os cotistas se o gestor fizer a venda dos ativos com lucro.
Simon destaca ainda o segmento de escritórios – mas com cautela. “Falam que os ativos estão com deságio, que vão ‘andar’ (valorizar), mas é preciso escolher bem”, afirma, acrescentando que o home office impacta os ativos “piores”. Para o gestor, o otimismo segue com imóveis em regiões prime, como Faria Lima, Vila Olímpia, Juscelino Kubitschek e Avenida Paulista, e até regiões secundárias, como Pinheiros e Dr. Chucri Zaidan. “Nos últimos anos os gestores deram descontos e carências, uma benesse para o mercado mais estressado. Vamos começar a ver um movimento de melhora agora”, diz Simon.
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